El crowdfounding inmobiliario ha crecido en España un 70% según datos del sector, que apuntan a una mayor democratización de las inversiones, más facilidad de acceso y a la posibilidad de diversificar a costa de un mercado de la vivienda cada vez más tensionado

Familias o inversores: ¿quién compra viviendas en España con los precios disparados?

La vivienda se ha convertido en la tarta a la que todo el mundo quiere meter mano. Con los precios al alza, la inversión inmobiliaria cerró el tercer trimestre con un incremento del 44% interanual, según los datos de la consultora CBRE, que anticipa una mayor actividad para los últimos meses del año. En este escenario, hay un segmento minoritario, normalmente ajeno al sector, pero que no deja de crecer, animado por la previsión de que los precios no den tregua y de que no se frene la demanda especulativa: aquellos que pueden meter en vivienda pequeñas cantidades, a partir de 50 euros, a través de plataformas que promueven o compran casas que después venden o alquilan.

El crowdfounding inmobiliario consiste en la financiación para la promoción o compra de viviendas a través de participaciones, de forma que cada pequeño inversor obtiene un título de esa propiedad, por el que espera obtener una rentabilidad, bien sea a través del alquiler, tras vender esa propiedad o ambas. La fórmula se articuló en España en 2015, a través de la Ley de fomento de la financiación empresarial, y en los últimos años ha ido creciendo. Según los datos del Real Estate Crowdfunding Report 2024, solo en este país se habrían recaudado unos 450 millones de euros. Una cifra impulsada principalmente por plataformas como Urbanitae, que estimaba un crecimiento para ese periodo de más del 70%, tras el 84% del año anterior.

“Puedes creer que para invertir en el sector inmobiliario necesitas una cuenta con muchos ceros, algún que otro contacto y estar muy, muy encima de todo. O bajar de las nubes y empezar a invertir desde 500 euros en la plataforma líder en coinversión inmobiliaria de Europa”, anunciaba Urbanitae en una de sus últimas campañas. La compañía inició sus operaciones en 2017 y, desde entonces, ha financiado unos 230 proyectos y más de 5.000 viviendas, con más de 215.000 inversiones.

Este vehículo de inversión surge para paliar las limitaciones al crédito bancario que se impusieron tras la crisis financiera para evitar una nueva burbuja financiera. A grandes rasgos, los bancos no financian el 100% del suelo finalista ni la promoción hasta que no esté vendida al 50%. “Hasta 2008 te daban dinero hasta para el Porsche Cayenne, pero ahora si encuentras un suelo, tienes que buscarte la vida. Entonces, tienes que encontrar socios que te acompañen en la operación. Muchas veces es el típico rico del pueblo, pero nosotros lo hacemos de una forma más estructurada, analizamos muy bien la operación y vemos cuáles son los riesgos, qué va a recibir el promotor, cuántos vamos a cobrar nosotros y cuánto los inversores”, explica el director de relaciones institucionales de Urbanitae, José María Gómez Acebo.

Este tipo de plataformas suelen ofrecer una rentabilidad de entre el 10 y el 15%, pero no están exentas de peligros. “El inversor asume el riesgo de que no se venda al precio que quería, que los costes de la construcción sean más caros o que la licencia tarde un año en lugar de tres meses. Son riesgos que analizamos muy bien e intentamos que no ocurran”, señala el directivo.

Actualmente, hay registradas en la Comisión Nacional del Mercado de Valor un total de 27 proveedores de servicios de financiación participativa.

Otras plataformas de inversión centran su negocio en el alquiler. Con unos precios al alza e incrementos anuales superiores al 10%, comprar una vivienda para arrendarla parece un negocio redondo. Desde Mintos, una compañía con más de 86.000 usuarios en España, apuntan a una “nueva mentalidad financiera”. “Tradicionalmente, invertir en inmuebles destinados al alquiler requiere un capital inicial elevado, mayor tiempo y esfuerzo. Ahora, los inversores pueden acceder a este mismo tipo de activos de una manera más sencilla, a través de fracciones de propiedad mediante valores respaldados por bienes raíces, en lugar de adquirir directamente un inmueble”, explica el CEO de la empresa, Martins Sulte, que apunta a rentabilidades esperadas de entre el 8 y el 9%.

Como indica Sulte, “aunque los datos precisos son limitados, las inversiones realizadas a través de plataformas digitales que permiten aportaciones pequeñas —normalmente a partir de unos 50 euros— siguen representando una parte muy reducida del mercado inmobiliario español, probablemente por debajo del 1% de la actividad total”. Según un informe de la consultora Savills, el mercado de inversión inmobiliario español había superado hasta septiembre los 11.800 millones, un 42% más que en el mismo periodo del año anterior, lo que demuestra el apetito inversor en este sector, que se contagia incluso a quien no puede arriesgar más que unos pocos cientos de euros.

Perfil del minorista en inmobiliario

En un mercado al alza, el perfil del inversor es variable. “Desde el estudiante que mete sus primeros 1.000 euros, hasta el directivo que quiere diversificar y pone 10.000 o una family office que invierte medio millón”, enumera Gómez Acebo, como muestra de la “democratización” de la inversión. Pero dentro de los pequeños montantes, el tipo medio suele ser un hombre por debajo de los 50 años. “Según encuestas de la CNMV, alrededor del 30-35% de los inversores minoristas en España tienen menos de 40 años y su participación a través de plataformas digitales ha aumentado de forma constante desde 2020”, apunta Sulte, que señala vía correo electrónico que sus propias entrevistas confirman esta tendencia, con un marcado interés en la diversificación y en aglutinar “carteras sólidas que aporten estabilidad y tranquilidad”.

El profesor de Economía y Empresa de la Universidad Pomeu Fabra, Andrei Boar, recuerda que más de la mitad de las viviendas que se compran en España son sin hipoteca. Una muestra de cómo se dificulta el acceso para familias que quieren comprar o alquilar una casa para vivir a un precio asequible. En este sentido, señala que el crowdfounding inmobiliario para el arrendamiento de viviendas tiene, sobre el papel, una doble ventaja con unos precios que “no paran de subir”. “Con un beneficio del alquiler del 7,5% al año y la revalorización de los pisos, si luego lo vendes te llevas por un lado el beneficio de la renta y por el otro la plusvalía del piso”, razona.

Pero, para este experto, la inversión en vivienda para alquilar no es ya esa inversión segura que ha calado en el imaginario colectivo. “Hay un factor importante, que es el tiempo que tardas en recuperar la inversión, que puede llegar a los 20 años. Además, te descapitalizas, así que yo lo metería en el mercado bursátil para ir capitalizándolo. Y en plazos tan amplios tienes riesgos de impago, regulatorios o de que los precios no sigan creciendo o incluso bajen”, desarrolla el economista.

En este sentido, Boar aprecia otro riesgo importante de estas plataformas destinadas a obtener beneficios del alquiler, que tiene que ver con la escasez de oferta. En un mercado inmobiliario que se pelea por un piso asequible, introducir nuevos demandantes va a provocar que los precios sigan a alza. “Tenemos una oferta que es estable, mientras se genera nueva demanda que antes no existía, así que hay más gente que quiere invertir en pisos, porque no paran de subir”, explica.

Al margen de estas operaciones especulativas, se desarrollan otras opciones de promoción de vivienda apoyados por títulos participativos. En 2018, la cooperativa Sostre Civic, impulsó la primera gran promoción sobre suelo privado en Cardedeu, Barcelona. “Costaba medio millón de euros y conseguimos recaudar 450.000 euros en 20 días”, explica el portavoz del grupo José Téllez, que indica que, en estos casos, estas aportaciones llegan de la propia comunidad. “Hay gente que tiene ahorros en el banco y, de esta forma, hacen posible el proyecto”, indica sobre estos títulos, con un valor de 500 euros y un rendimiento anual que está en este momento en torno al 2,5%, pero que en algunos casos han llegado a renunciar a ellos.