El Tribunal Supremo ha emitido una sentencia clave que afecta a millones de personas que viven de alquiler en España . La resolución aclara una cuestión controvertida: si un contrato de arrendamiento menciona que el inquilino debe pagar el IBI o la tasa de basuras, está obligado a hacerlo , incluso si no se especifica el importe concreto de esos gastos. El fallo, con implicaciones jurídicas y prácticas de gran alcance, pone fin a años de interpretaciones contradictorias y fija doctrina sobre la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) .

El origen del caso: un conflicto en Ibiza

El asunto se remonta a un contrato de alquiler en la isla de Ibiza. En él, los arrendatarios se comprometían a pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) , la tasa de recogida de basuras y los gastos de comunidad. Durante el primer año, los inquilinos cumplieron con lo pactado. Sin embargo, a partir de 2022 dejaron de abonar el IBI y la tasa de basuras, alegando que la cláusula era nula por no reflejar el importe de los tributos.

Según su argumento, aceptar una cláusula sin conocer la cuantía concreta suponía una falta de transparencia y un vicio en el consentimiento contractual . Esta tesis fue aceptada inicialmente por el Juzgado de Primera Instancia, que dio la razón a los inquilinos. Pero la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca revocó esa sentencia. El caso acabó llegando al Tribunal Supremo, que ha dado la razón al arrendador .

Lo que ha dicho exactamente el Tribunal Supremo

La Sala de lo Civil del Supremo ha dictado que cuando un contrato asigna de forma expresa al inquilino el pago del IBI o la tasa de basuras , estos deben abonarse sin necesidad de que el contrato incluya una cifra concreta. La razón es que ambos tributos tienen recibos individualizados asociados a cada inmueble , lo que permite conocer con facilidad su importe.

El Alto Tribunal distingue entre los gastos generales del inmueble —como el mantenimiento o los servicios comunes— y los tributos directamente asociados a la vivienda , como el IBI o la recogida de basuras. En el primer caso, sí se requiere un pacto detallado con importes desglosados, tal como establece el artículo 20.1 de la LAU. En el segundo, basta con que se haga constar la obligación en el contrato .

Consecuencias de la sentencia: un cambio relevante en la práctica contractual

El fallo del Supremo fija doctrina y tendrá un impacto inmediato en el sector del alquiler. A partir de ahora, los tribunales de todo el país deberán aplicar este criterio en casos similares. Además, supone un aviso directo para los inquilinos : si aceptan un contrato donde se les asigna el pago del IBI o la tasa de basuras, no podrán alegar indefensión por desconocer su importe exacto .

Para los propietarios, la sentencia representa una mayor seguridad jurídica . Podrán incluir estos tributos en sus contratos sin temor a que se consideren cláusulas abusivas por no detallar los importes. Para los inquilinos, en cambio, aumenta la necesidad de revisar cuidadosamente los contratos antes de firmar y de solicitar información previa sobre todos los costes que podrían recaer sobre ellos.

Qué gastos son exigibles sin desglose y cuáles no

El criterio clave, según el Supremo, es la individualización del gasto . Si el gasto es fijo, conocido y se aplica de forma directa al inmueble (como el IBI o la tasa de basuras), puede exigirse con solo mencionarlo en el contrato . Pero si el gasto depende de variables difíciles de prever —como los consumos comunitarios o servicios prorrateados entre varios pisos—, entonces sí es necesario concretar cifras o porcentajes para que sea válido .

Por tanto, la jurisprudencia distingue entre:

  • Gastos exigibles sin indicar importe :

    • IBI

    • Tasa municipal de basuras

    • Tasas o tributos vinculados directamente a la propiedad

  • Gastos que requieren desglose y acuerdo claro :

    • Gastos de comunidad (si se repercuten al inquilino)

    • Servicios generales del edificio (limpieza, ascensor, mantenimiento)

    • Suministros si hay consumo compartido

¿Qué implica esto para futuros contratos?

La sentencia marca un antes y un después en la redacción y comprensión de los contratos de arrendamiento en España. A partir de ahora:

  • Los arrendadores pueden incluir cláusulas sobre IBI y basuras sin necesidad de fijar importes exactos , siempre que quede claro que el pago corresponde al inquilino.

  • Los inquilinos deben ser proactivos y pedir información sobre los tributos asociados a la vivienda antes de firmar.

  • Los profesionales inmobiliarios tendrán que adaptar sus modelos contractuales a este nuevo marco jurisprudencial, explicando a sus clientes —tanto propietarios como inquilinos— las implicaciones de cada cláusula.

¿Qué sucede si el contrato es ambiguo?

En los casos en los que el contrato no mencione el IBI o la tasa de basuras, el pago corresponde al propietario , salvo acuerdo expreso en contra. El Supremo aclara que no cabe presumir que el inquilino debe pagar estos conceptos si no están mencionados en el contrato . La clave está, por tanto, en la redacción clara y específica de las obligaciones .

¿Puede el inquilino negarse a pagar en otros casos?

Sí. Si el gasto no está mencionado en el contrato, o si se trata de un gasto comunitario general cuya cuantía o base de reparto no está determinada, el inquilino no tiene por qué asumirlo . La Ley de Arrendamientos Urbanos protege al arrendatario frente a cargas excesivas no pactadas de forma transparente.

No obstante, una vez que existe una cláusula expresa y el gasto es individualizable, como ocurre con el IBI o la tasa de basuras, el arrendatario queda obligado al pago , incluso si luego alega que desconocía el importe.

Reacciones y recomendaciones

Expertos del sector inmobiliario han acogido con satisfacción la sentencia, al considerar que aporta claridad y coherencia a un ámbito donde las interpretaciones judiciales venían siendo dispares. También destacan que se trata de una doctrina que protege la seguridad jurídica y respeta la libertad contractual , dos principios esenciales en las relaciones arrendaticias.

Por su parte, asociaciones de consumidores recomiendan que los inquilinos:

  • Leen con atención cada cláusula antes de firmar .

  • Soliciten al propietario una estimación anual del IBI y las tasas si se les asignan esos gastos.

  • En caso de duda, pidan una copia de los recibos más recientes .