Los préstamos a actividades inmobiliarias cae a mínimos, por debajo del 6% del PIB, pese al tímido repunte de los visados de obra nueva y el crédito disponible

La falta de obra nueva y la demanda no residencial disparan la vivienda de segunda mano a cifras récord

El año pasado se concedieron en España más de 127.000 visados de obra nueva. La cifra refleja una tendencia ascendente, que viene afincándose paulatinamente desde hace una década. En 2024, se cerró el ejercicio con casi 35.000 visados. Sin embargo, este aumento de más del 360% en los permisos para construir hace una cruz con otra gráfica relevante para entender los antecedentes, la evolución y el presente del sector en este milenio. Según los datos del Banco de España, el crédito promotor está en mínimos, respecto al Producto Interior Bruto, desde el principio de la serie histórica, en 1998. Es decir, el peso del dinero que los bancos prestan para levantar edificios residenciales es más bajo que nunca y muy cercano al 6% del PIB.

¿Por qué en un ciclo de un, todavía tímido, despegue de la construcción este indicador sigue a la baja? La respuesta no es sencilla y abarca múltiples factores, pero hay uno que sobrevuela todas las conversaciones. “Las cosas se hacen de manera más seria, no se pide crédito promotor a la ligera y el sector ha aprendido de las dificultades que conlleva tomar crédito financiero gratuito”, contrapone el presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), Pedro Fernández Alen, respecto a la situación que se daba en la burbuja inmobiliaria. Entonces, el dinero que las entidades prestaban para los sectores de la construcción y las actividades inmobiliarias llegó a superar el 40% del PIB.

El director de coyuntura económica de Funcas, Raymond Torres, recuerda que “uno de los factores que produjo la burbuja fue que el crédito promotor se disparó”. Esa experiencia provocó que la normativa haya ido en sentido inverso, “evidentemente restrictivo”, indica. “Para que no le coma capital, la entidad debe asegurarse de que el promotor ha vendido, al menos, la mitad de su proyecto de edificación y que ha desembolsado la mitad del precio del suelo”, explica el experto. Y esto, continúa, “en un momento en el que los precios de la vivienda son muy altos y con tanta incertidumbre jurídica en cuanto a los procedimientos de licitación”.

“Cada entidad financiera tiene su propio criterio de evaluación de riesgos, aunque es cierto que, en comparación con etapas anteriores, lograr ese porcentaje óptimo de financiación es más complejo”, señalan fuentes del sector de la construcción, que admiten que esto supone un mayor desembolso de fondos propios y, a la larga, limita su capacidad para invertir en otros proyectos y expandir su oferta de vivienda, en un contexto en el que el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, acaba de cifrar en 700.000 el déficit de casas.

En un informe publicado en 2024 por el Banco de España, el regulador ya alertaba que la evolución del crédito promotor “refleja la continua reducción de los desequilibrios acumulados en la expansión crediticia registrada en la primera década del siglo XXI, pero también el escaso dinamismo en los flujos de crédito del sector de la promoción y la construcción durante los últimos años”. Una dinámica que, indica el trabajo, “resulta consistente con los modestos niveles de construcción de vivienda nueva y la contención de la actividad inmobiliaria residencial”.

A la hora de hablar de cualquier préstamo, es fundamental tener en cuenta las dos caras de la moneda: quien pide fondos y quien los presta. Y aquí está otra clave. ¿El crédito promotor ha bajado por una dificultad de acceso o por una menor demanda? “Hoy por hoy, todo lo que sale al mercado, se financia. Los bancos tienen restricciones regulatorias, pero no de crédito. No hay escasez de crédito”, señala un directivo vinculado al sector bancario, que indica que actualmente el peso del crédito promotor en los balances de cualquier banco en España está por debajo del 10%. En 2024, hubo disponibles unos 100.000 millones de euros, en un contexto de crecimiento del PIB, que también empuja la tasa hacia abajo.

Analizando la otra cara de la moneda, desde el ámbito constructor, quien pide dinero, admiten que la falta de suelo finalista y la inseguridad jurídica frena la puesta en marcha de proyectos que podrían reducir el gap de viviendas. “Lo que se está demostrando es que, habiendo suelo, no es apto para ponerlo en mercado y, si a la hora de desarrollar un proyecto, un error subsanable me retrotrae todas las actuaciones a origen, no empiezo nada”, explica Fernández Alen. Todas las voces consultadas apuntan a la Ley del Suelo como un freno a los desarrollos y el culpable de que algunas promociones puedan alargarse durante años o incluso una década. El Ministerio de Vivienda ha llevado en dos ocasiones una reforma al Congreso de los Diputados, que el PP tumbó. Una maniobra que desde el sector inmobiliario, pero también desde la banca, consideran de “meramente político”.

Con todo, los requisitos de financiación hacen que los promotores tarden más en acceder al crédito, por lo que tienen que sacar músculo o recurrir a otras fuentes. “En términos generales, siempre que la operación inmobiliaria sea rentable y el producto esté en demanda, existe un acceso relativamente disponible al capital y a la financiación, pero desde el punto de vista del promotor, uno de los principales problemas que enfrentamos es el tardío acceso a la financiación bancaria, que no llega hasta que comienza la obra y se alcanzan los niveles de preventas exigidos”, indican voces del sector.

Al calor de estas dificultades o requisitos de acceso, avivado por una concesión de suelo insuficiente en un contexto de precio altos y una reducción en el número de entidades financieras, han ido apareciendo “mecanismos alternativos de financiación, como fondos, que vienen a complementar o sustituir lo que hacen las entidades bancarias”, explica Raymond Torres. El peso de estos fondos de deuda o inversión en la financiación no es público, pero según las estimaciones de la banca no llegaría al 10% de la financiación, pero sirve para alcanzar esos requisitos previos a que las entidades bancarias entren en la ecuación. “Por ejemplo, financian suelos o proyectos sin preventa, con un nivel de apalancamiento muy amplio”, indican estas fuentes.

En esa línea, en los últimos tiempos se han impulsado los avales del Instituto de Crédito Oficial, destinados principalmente a vivienda asequible. “Estos avales pueden complementa la autofinanciación del promotor, de manera que se alcancen los requisitos legales de las entidades financieras, para que puedan contribuir también a la financiación”, explica Torres, que considera este mecanismo “prometedor”.

Esta evolución del crédito promotor se produce en paralelo, pero muy alejada por lo bajo, del que reciben los hogares para la compra de vivienda. En junio, supuso el 30,6% del PIB, la mitad que en la burbuja pero casi el doble que hace tres décadas. Y en un contexto, además, de aumento de las compraventas.

Esta curva, a juicio del responsable de estudios de la Asociación de usuarios financieros (Asufin) Antonio Gallardo, “registra el cada vez menor acceso de los españoles a la vivienda y al préstamo hipotecario”, que se ve, “especialmente, en los precios de los importes que han subido y, a pesar de ello, hay una caída bastante importante del crédito”. En julio, se registraron 65.000 operaciones de compraventa, mientras se firmaron 45.000 préstamos hipotecaros para la compra de vivienda, por un importe medio de 163.307 euros.