La emergencia residencial y el decalaje de la obra nueva hace emerger soluciones alternativas para paliar la crisis de la vivienda, que permiten sumar al parque de vivienda pública o protegida inmuebles del mercado libre

El reto del Gobierno con la vivienda: solo uno de cada cinco nuevos pisos es protegido

El antídoto más habitual que se receta para paliar la crisis residencial que ataca al país es la construcción. La teoría es que más casas nuevas servirán para frenar la sangría que supone para miles de hogares el alquiler o la hipoteca. Pero, con la falta de suelo finalista y el decalaje entre el inicio de un proyecto y la entrega de llaves, el tratamiento se antoja a largo plazo. Entre medias, algunas fórmulas permiten incorporar al parque de vivienda pública o a precio asequible, mínimo en España, de forma inmediata o, al menos, a corto plazo. En este contexto, herramientas como el derecho de tanteo y retracto, la cesión de uso, los proveedores de vivienda social o las bolsas de alquiler asequible se presentan como actores en la resolución de la primera preocupación de la sociedad.

Housing Associations

El nuevo Plan Estatal de Vivienda que el ministerio del ramo está ultimando y para el que espera atraerse a las comunidades autónomas pretende dar un impulso a las entidades sociales proveedoras de vivienda. Son el equivalente español de las europeas Housing Associations, sociedades sin ánimo de lucro que buscan poner en el mercado casas a precio asequible, en muchos casos casi social. Provivienda es la principal entidad estatal de este tipo, que acaba de adquirir 76 viviendas privadas en Canarias, que se han calificado como Vivienda de Protección Oficial.

El Plan Estatal que caduca el próximo mes contemplaba este tipo de operaciones, en las que las administraciones públicas subvencionan el 60% de la compra y la entidad obtiene por sus propios medios recursos para el otro 40%. En este caso, a través de préstamos hipotecarios con Fiare, una cooperativa de banca ética, pero pueden ser por aportaciones solidarias o tickets con retornos moderados, de en torno al 3%. “Alquilamos esas 76 viviendas a un precio medio de 330 euros al mes —con topes de 5 euros por metro cuadrado—, muy por debajo del mercado libre. Esto es posible porque hay un impulso público, a través del ministerio y el Gobierno de Canarias, pero también por la colaboración entre lo público y lo social”, explica el codirector de Provivienda Eduardo Gutiérrez.

La idea de la entidad, que ha adquirido otras cinco viviendas en Castilla-La Mancha, es escalar este modelo bajo el paraguas del nuevo plan, que contempla una cofinanciación de hasta el 70%, ayudas a la rehabilitación de 12.000 euros y un margen de precios de hasta 7 euros el metro cuadrado, que hará más viable estos proyectos en zonas tensionadas, como Madrid. “Nos gustaría demostrar que las entidades sociales podemos hacer política de vivienda. Somos unos grandes defensores de lo público, pero la vivienda asequible puede ser un buen espacio porque no buscamos un beneficio económico. En la situación actual de emergencia habitacional, poder comprar vivienda y gestionarla con un enfoque ético, profesional y no lucrativo es una solución bastante extendida en otros países con los que nos queremos homologar”, indica Gutiérrez. De hecho, estas entidades tienen la obligación de reinvertir el 100% de sus ganancias lo que, a la larga, disminuiría la dependencia de la aportación pública inicial.

Rehabilitación y cesión de uso

El borrador del nuevo Plan Estatal de Vivienda menciona, por primera vez, el concepto “cesión de uso”. “Indica que se está consolidando el modelo y que implicará una mayor movilización de recursos hacia cooperativas de cesión de uso”, celebra la responsable de comunicación de La Dinamo Fundació, Andrea Castarlenas, que se dedica a promover cooperativas de vivienda. Bajo este principio, han promovido sobre suelo público, pero también han sido capaces de dedicar suelo privado a viviendas protegidas en Catalunya e, incluso, de recuperar viviendas del mercado libre para un modelo híbrido entre la compra y el alquiler: los socios —o inquilinos, o cooperativistas— realizan una aportación inicial por los inmuebles y pagan una renta muy por debajo de mercado durante toda su vida.

Bajo esta fórmula, la fundación ha impulsado unas 300 viviendas, 111 de ellas sobre suelo privado o rehabilitadas, lo que “blinda al edificio de la especulación durante muchos años o de forma indefinida”, apunta la portavoz de La Dinamo. En el barrio de Sants, en Barcelona, cuentan con un bloque de 10 viviendas, cinco donadas por un privado y otras cinco que adquirieron. Los inquilinos hicieron una aportación de capital de 4.000 euros y ahora pagan cuotas mensuales de 630 por unas casas que “se suman a la bolsa de vivienda pública del municipio”.

Estas fórmulas pueden tener una doble vertiente en zonas menos tensionadas, pero que pierden población. Por ejemplo, para los programas de La Titaranya y Cal Blanxart, se han recuperado viviendas de los cascos antiguos. “Son casas viejas, muchas veces divididas entre hermanos en herencias, mientras en las afueras se construye alguna obra nueva. Estos proyectos tienen un componente muy fuerte de arraigo cultural, de creación de actividad en el centro, con zonas comunitarias muy grandes de cara al vecindario”, explica Castarlenas.

Derecho de tanteo y retracto

A partir de 2015, algunas comunidades autónomas comenzaron a incluir el tanteo y retracto en sus normativas. Los inquilinos ya tenían este derecho, que permite comprar la vivienda si el propietario decide venderla, que en aquella época se extendió a las administraciones públicas en un contexto de traspaso de grandes volúmenes de viviendas de familias a los bancos, desahucios mediante, y de estos, a fondos buitre. “Las ventas que se realizan, tienen que ser notificadas a la administración, que tiene derecho a igual el precio y quedárselas”, explica de forma sencilla el investigador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, Jaime Palomera.

La regulación va por comunidades. Catalunya ha sido la que más ha apostado por este modelo. Hace unos meses, el president de la Generalitat, Salvador Illa, anunció la adquisición de unos 800 inmuebles y desde la agencia de Habitatge apuntan que se han incorporado al parque de vivienda protegida alrededor de 5.500 casas desde 2015. “También existe [este derecho] en Euskadi, Navarra, Balears o Andalucía, pero en la mayoría de los casos está muy restringido”, indica Palomera.

En el lado contrario está la Comunidad de Madrid, que no lo tiene contemplado. “No ha ejercido su competencia [en materia de vivienda] porque no ha legislado, va haciendo planes”, lamenta el experto. O la Comunitat Valenciana. Allí existía este derecho, que el Govern de PP y Vox eliminó de la legislación. Es importante destacar que tener el derecho no obliga a adquirir ni una sola vivienda, por lo que eliminarlo de la normativa tiene la lectura de torpedear a futuros Ejecutivos autonómicos que tuvieran intención de hacer valer esa prioridad.

En algunos casos, como el catalán, la administración también puede ceder ese derecho a las entidades sociales o cooperativas. Bajo esta fórmula, Sostre Cívic ha conseguido desarrollar más de 200 viviendas a precio asequible, con financiación del Institut Català de Finances, Coop57, ayuntamientos y banca ética.

“El tiempo medio de planificación de una vivienda es de ocho años, mientras el derecho de tanteo se resuelve en pocos meses. Es un proceso muchísimo más rápido, que te permite ampliar el parque de vivienda protegida con el elemento de que te permite ejercerlo en el centro de la ciudad o en zonas calientes”, indica Palomera, lo que supone enfriar los precios en áreas tensionadas. “Si se hace en cantidades sustanciales, tiene un efecto de enfriamiento”, justifica.

Bolsas de alquiler social o asequible

En el año 2005, José Luis Rodríguez Zapatero, entonces presidente del Gobierno, creó la Sociedad Pública del Alquiler (SPA). La entidad gestionaba los alquileres de las viviendas que los propietarios ponían a su disposición a cambio de una renta por debajo del precio de mercado durante cinco años y la garantía del Estado de que recuperarían el inmueble en las mismas condiciones en las que lo habían cedido. Mariano Rajoy autorizó la disolución en 2012, alegando que solo se habían gestionado un máximo de 9.000 arrendamientos de los 24.000 previstos y que se habían acumulado pérdidas de 37 millones de euros.